Mise à jour : septembre 2026
Vous souhaitez louer un appartement sur Airbnb à Nice ? Avant même de créer votre annonce, une question est essentielle : le logement est-il votre résidence principale ou votre résidence secondaire ?
Cette distinction est importante car les règles applicables à la location saisonnière ne sont pas les mêmes.
Durée maximale de location, changement d'usage, enregistrement, copropriété… B&C Conciergerie vous explique les principaux points à connaître avant de mettre votre bien en location courte durée à Nice.
Qu'est-ce qu'une résidence principale ?
La résidence principale correspond au logement occupé habituellement par son propriétaire ou son locataire.
Dans le cadre de la location touristique, cette qualification est particulièrement importante puisqu'elle permet, sous certaines conditions, de louer ponctuellement son logement sans suivre exactement le même régime qu'une résidence secondaire.
À Nice, depuis le 1er septembre 2026, une résidence principale peut être louée en meublé touristique dans la limite de 120 jours par année civile.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb à Nice ?
Le plafond applicable à Nice est désormais de 120 jours par année civile.
Cela signifie qu'un propriétaire occupant son logement comme résidence principale peut le proposer sur Airbnb ou une autre plateforme de location saisonnière lorsqu'il ne l'occupe pas, dans la limite du plafond réglementaire.
Cette règle peut par exemple concerner un propriétaire qui souhaite louer son appartement pendant ses vacances, certains week-ends ou lorsqu'il s'absente plusieurs semaines.
Attention cependant : respecter la limite de 120 jours ne dispense pas de vérifier les autres obligations administratives applicables au logement.
Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est un logement qui ne constitue pas la résidence principale de son occupant.
Il peut s'agir, par exemple, d'un appartement acheté comme investissement, d'un pied-à-terre à Nice ou d'un logement occupé seulement quelques semaines dans l'année.
Pour ce type de bien, les règles de location touristique peuvent être plus contraignantes.
Contrairement à une résidence principale louée ponctuellement, la mise en location touristique d'une résidence secondaire peut notamment nécessiter une autorisation de changement d'usage.
Peut-on louer une résidence secondaire sur Airbnb à Nice ?
Oui, sous réserve que la situation du logement permette la location touristique et que les autorisations nécessaires aient été obtenues.
À Nice, il est particulièrement important de vérifier cette situation avant de publier l'annonce et d'accepter des réservations.
Selon les caractéristiques et la localisation du logement, différentes règles peuvent s'appliquer.
Le propriétaire doit notamment vérifier :
- les règles de changement d'usage ;
- les démarches de déclaration ou d'enregistrement ;
- la réglementation applicable au secteur où se trouve le logement ;
- le règlement de copropriété ;
- les obligations fiscales et déclaratives liées à la location.
Qu'est-ce que le changement d'usage ?
Le changement d'usage est une procédure administrative qui concerne notamment la transformation d'un logement destiné à l'habitation en local utilisé pour de la location touristique de courte durée.
Dans certaines situations, un propriétaire souhaitant exploiter une résidence secondaire en meublé touristique doit obtenir cette autorisation auprès de la collectivité compétente.
Il ne faut pas confondre changement d'usage et changement de destination : il s'agit de deux notions juridiques différentes.
La situation doit donc être étudiée selon le logement concerné.
La localisation du logement à Nice peut-elle changer les règles ?
Oui.
La réglementation niçoise des meublés touristiques prévoit des dispositifs spécifiques selon certains secteurs géographiques.
La localisation exacte du bien peut donc avoir une incidence sur les possibilités de changement d'usage et sur les démarches nécessaires.
Avant d'investir dans un logement avec pour objectif de le proposer principalement en location saisonnière, il est donc préférable de vérifier la réglementation correspondant précisément au secteur concerné.
Et si vous achetez un appartement spécialement pour Airbnb ?
Acheter un appartement à Nice dans l'objectif de le louer toute l'année sur Airbnb est très différent de louer occasionnellement sa propre résidence principale.
Dans le cadre d'un investissement locatif, le logement sera généralement considéré comme une résidence secondaire ou un logement dédié à la location.
Avant l'achat, plusieurs éléments doivent donc être étudiés :
- la possibilité administrative d'exploiter le logement en location touristique ;
- le règlement de copropriété ;
- les règles locales de changement d'usage ;
- la localisation du bien ;
- le potentiel locatif réel ;
- les charges de copropriété ;
- les coûts de gestion et d'entretien ;
- la fiscalité applicable aux revenus générés.
Un appartement très attractif pour les voyageurs n'est pas forcément automatiquement exploitable en location touristique.
La vérification réglementaire doit donc intervenir avant de construire son projet de rentabilité.
Le règlement de copropriété peut-il interdire Airbnb ?
C'est un autre élément important à vérifier.
Lorsqu'un logement se situe dans une copropriété, son règlement peut contenir certaines dispositions concernant l'utilisation des appartements.
Avant de démarrer une activité de location saisonnière, il est donc recommandé de consulter attentivement le règlement de copropriété et, en cas de doute, de demander l'avis d'un professionnel compétent.
Faut-il déclarer son logement même lorsqu'il s'agit de sa résidence principale ?
Le fait qu'un logement soit une résidence principale ne signifie pas qu'aucune démarche n'est nécessaire.
Les propriétaires doivent vérifier les formalités de déclaration et d'enregistrement applicables à Nice.
Lorsqu'un numéro d'enregistrement est requis, celui-ci doit notamment apparaître sur les annonces publiées sur les plateformes de location.
Il convient également de respecter les obligations liées à la taxe de séjour et aux déclarations associées.
Résidence principale ou secondaire : quelle solution est la plus adaptée ?
Il n'existe pas une seule stratégie valable pour tous les propriétaires.
Une personne souhaitant simplement rentabiliser son appartement lorsqu'elle part en vacances n'aura pas les mêmes besoins qu'un investisseur possédant un logement destiné principalement à la location courte durée.
Avant de se lancer, il est donc utile de déterminer : le statut du logement → les règles applicables → le nombre de jours de location envisageable → les charges → le potentiel de revenus.
Cette analyse permet d'avoir une vision beaucoup plus réaliste du projet.
Vous avez un appartement à Nice et souhaitez le louer en courte durée ?
Chez B&C Conciergerie, nous accompagnons les propriétaires dans la mise en location et la gestion de leurs logements à Nice et sur la Côte d'Azur.
Nous pouvons notamment vous accompagner pour :
- préparer votre logement avant sa mise en location ;
- créer et optimiser votre annonce Airbnb ;
- réaliser des photographies professionnelles ;
- mettre en place une stratégie de tarification dynamique ;
- gérer les réservations et les voyageurs ;
- organiser le ménage et le linge ;
- gérer les arrivées et les départs ;
- coordonner les interventions de maintenance ;
- assurer le suivi quotidien du logement.
Vous ne connaissez pas encore le potentiel locatif de votre appartement ?
Avant de mettre votre logement en location, il peut être utile d'estimer son potentiel en fonction de sa localisation, de sa capacité d'accueil, de ses équipements et de la saisonnalité du marché niçois. B&C Conciergerie vous propose une estimation personnalisée du potentiel locatif de votre bien à Nice. Vous souhaitez déléguer votre location saisonnière ?
Contactez B&C Conciergerie pour échanger sur votre projet et obtenir une estimation de votre bien. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. La réglementation des meublés touristiques pouvant évoluer et varier selon la situation du logement, il est recommandé de vérifier les règles applicables auprès de la Ville de Nice et des administrations compétentes avant toute mise en location.
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