Mise à jour : septembre 2026
La réglementation des locations saisonnières à Nice continue d'évoluer. Depuis le 1er septembre 2026, une modification importante concerne notamment les propriétaires qui louent leur résidence principale sur Airbnb ou d'autres plateformes de location courte durée.
Après avoir été abaissé à 90 jours, le plafond annuel de location d'une résidence principale à Nice est désormais porté à 120 jours par année civile.
Vous êtes propriétaire à Nice et vous louez déjà votre logement en courte durée, ou vous envisagez de vous lancer ? Voici les principales règles à connaître en 2026.
Résidence principale : retour à 120 jours de location par an
C'est l'un des principaux changements de la nouvelle réglementation niçoise.
À compter du 1er septembre 2026, le nombre maximal de jours pendant lesquels une résidence principale peut être proposée en meublé touristique est fixé à 120 jours par année civile.
Cette évolution remplace donc le précédent plafond de 90 jours.
Concrètement, si le logement constitue votre résidence principale, vous pouvez désormais le proposer à la location touristique dans la limite de 120 jours cumulés par an, sous réserve de respecter les autres obligations applicables.
Résidence principale ou résidence secondaire : attention à la différence
La distinction est essentielle.
Pour une résidence principale : il s'agit du logement que vous occupez habituellement comme résidence principale. À Nice, la location en meublé touristique est désormais possible dans la limite de 120 jours par année civile.
Pour une résidence secondaire : la situation est différente. La transformation d'un logement qui n'est pas votre résidence principale en meublé touristique peut nécessiter une autorisation de changement d'usage.
Les règles peuvent également varier selon la localisation du logement et le dispositif réglementaire applicable au secteur concerné.
Avant de créer une annonce Airbnb pour une résidence secondaire à Nice, il est donc particulièrement important de vérifier la situation administrative du bien.
Le changement d'usage reste un point essentiel
Le retour à 120 jours pour les résidences principales ne signifie pas que toutes les autres règles concernant les meublés touristiques ont disparu.
À Nice, le changement d'usage demeure une question centrale, notamment lorsqu'un logement qui n'est pas une résidence principale est destiné à la location touristique.
Avant toute mise en location, plusieurs éléments doivent donc être vérifiés :
- le statut du logement ;
- sa localisation ;
- les éventuelles obligations de changement d'usage ;
- le règlement de copropriété ;
- les démarches d'enregistrement et de déclaration applicables.
Déclaration et enregistrement du logement
La réglementation concernant les locations touristiques ne se limite pas au nombre de jours de location.
Les propriétaires doivent également vérifier les obligations de déclaration et d'enregistrement applicables à leur logement.
Lorsque le logement est soumis à l'enregistrement, le numéro obtenu doit notamment être renseigné sur les annonces de location.
Les propriétaires doivent également respecter leurs obligations concernant la taxe de séjour et les différentes déclarations liées à leur activité.
Et pour les propriétaires qui étaient limités à 90 jours ?
C'est justement l'une des conséquences importantes de la modification entrée en vigueur le 1er septembre 2026.
Le plafond applicable aux résidences principales avait précédemment été abaissé à 90 jours par année civile.
La réglementation niçoise prévoit désormais de nouveau un plafond de 120 jours.
Pour les propriétaires concernés, cette évolution représente jusqu'à 30 jours supplémentaires de location potentielle par année civile.
Ces jours supplémentaires peuvent avoir un impact significatif sur la stratégie tarifaire et le potentiel de revenus d'un logement, notamment pendant les périodes de forte demande touristique à Nice.
Pourquoi faut-il suivre attentivement la réglementation Airbnb à Nice ?
Nice constitue un marché particulièrement dynamique pour la location saisonnière.
Mais les règles locales évoluent régulièrement.
Pour un propriétaire, il ne suffit donc pas de se concentrer uniquement sur le prix à la nuitée ou le taux d'occupation.
La conformité réglementaire doit également faire partie intégrante de la stratégie de location.
Comment préparer son logement pour la location courte durée à Nice ?
Avant de publier une annonce, il est conseillé de vérifier plusieurs éléments essentiels :
- déterminer si le logement est une résidence principale ou secondaire ;
- vérifier les règles de changement d'usage applicables ;
- effectuer les démarches d'enregistrement nécessaires ;
- vérifier le règlement de copropriété ;
- anticiper la taxe de séjour et les obligations déclaratives ;
- préparer correctement le logement ;
- créer une annonce attractive et professionnelle ;
- mettre en place une stratégie tarifaire adaptée au marché niçois.
Cette préparation permet d'éviter de nombreuses difficultés une fois les premières réservations ouvertes.
B&C Conciergerie accompagne les propriétaires à Nice
Chez B&C Conciergerie, nous accompagnons les propriétaires dans la gestion de leur location saisonnière à Nice et sur la Côte d'Azur.
Notre accompagnement couvre toutes les étapes opérationnelles de la location : préparation du logement, création et optimisation de l'annonce, photographie professionnelle, tarification dynamique, communication avec les voyageurs, organisation du ménage et du linge, accueil des voyageurs, maintenance et suivi du bien.
Nous restons également attentifs aux évolutions de la réglementation locale afin d'adapter la gestion des logements lorsque cela est nécessaire.
Questions fréquentes
Combien de jours puis-je louer ma résidence principale sur Airbnb à Nice en 2026 ?
Depuis le 1er septembre 2026, le plafond est fixé à 120 jours par année civile pour une résidence principale.
La limite de 90 jours existe-t-elle toujours à Nice ?
Le précédent plafond de 90 jours a été remplacé par un plafond de 120 jours à compter du 1er septembre 2026.
Puis-je louer une résidence secondaire sur Airbnb à Nice ?
Cela peut être possible, mais les règles sont différentes de celles applicables à une résidence principale. Une autorisation de changement d'usage peut notamment être nécessaire. Il est recommandé de vérifier la situation précise du logement auprès des services compétents avant sa mise en location.
La réglementation peut-elle encore évoluer ?
Oui. Les règles relatives aux meublés touristiques peuvent évoluer aussi bien au niveau national que local. Il est donc important de vérifier régulièrement les informations officielles.
Vous souhaitez mettre votre appartement en location saisonnière à Nice ?
Vous possédez un appartement ou une maison à Nice et souhaitez connaître son potentiel en location courte durée ? B&C Conciergerie vous propose une estimation personnalisée du potentiel locatif de votre bien ainsi qu'une solution de gestion complète. De la création de l'annonce jusqu'au départ des voyageurs, nous prenons en charge la gestion quotidienne de votre location afin de vous permettre de louer votre bien avec davantage de sérénité.
Demandez votre estimation gratuite auprès de B&C Conciergerie. Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif et correspondent à la réglementation connue à la date de mise à jour. Les règles pouvant évoluer et dépendre de la situation particulière du logement, les propriétaires sont invités à vérifier leur situation auprès de la Ville de Nice et des administrations compétentes.
Contactez-nous