Mise à jour : septembre 2026
Vous possédez un appartement à Nice et souhaitez le proposer en location saisonnière sur Airbnb, Booking.com ou une autre plateforme ?
Avant de publier votre annonce, une notion revient régulièrement : le changement d'usage.
Cette autorisation peut être nécessaire lorsqu'un logement destiné à l'habitation est exploité en meublé touristique. À Nice, où la location saisonnière est particulièrement développée, la réglementation encadre cette activité et certaines règles peuvent varier selon la situation et la localisation du logement.
Voici les principaux éléments à connaître en 2026.
Qu'est-ce que le changement d'usage ?
Le changement d'usage est une procédure administrative liée à l'utilisation d'un logement.
Lorsqu'un logement destiné à l'habitation est transformé en meublé de tourisme proposé de manière répétée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, une autorisation de changement d'usage peut être nécessaire.
Cette procédure vise notamment à préserver l'équilibre entre logements destinés aux habitants et hébergements touristiques.
À Nice, cette question doit donc être étudiée avant de commencer une activité régulière de location saisonnière.
Qui est concerné par le changement d'usage à Nice ?
La situation dépend principalement de la manière dont le logement est utilisé.
Vous louez votre résidence principale : si le logement constitue réellement votre résidence principale et que vous le louez ponctuellement lorsque vous êtes absent, le régime est différent de celui applicable à un logement dédié à la location touristique. Depuis le 1er septembre 2026, la résidence principale peut être louée en meublé touristique à Nice dans la limite de 120 jours par année civile, sous réserve de respecter les autres obligations applicables.
Vous souhaitez louer une résidence secondaire : la situation est différente lorsque le logement ne constitue pas votre résidence principale. La mise en location touristique d'une résidence secondaire peut nécessiter une autorisation préalable de changement d'usage.
Il est donc important de vérifier la situation administrative du logement avant de créer l'annonce et surtout avant d'accepter les premières réservations.
Pourquoi l'adresse du logement est-elle importante ?
Tous les projets de location saisonnière ne doivent pas être étudiés de la même manière.
À Nice, la réglementation locale tient notamment compte de la localisation des logements et certains secteurs font l'objet d'un encadrement particulier.
Des secteurs très touristiques ou dans lesquels la concentration de meublés touristiques est importante peuvent notamment être concernés par des quotas d'autorisations.
La possibilité d'obtenir une autorisation ne dépend donc pas uniquement du logement : son adresse et le secteur dans lequel il se trouve peuvent également avoir une incidence.
Quels secteurs de Nice sont concernés par les quotas ?
La réglementation adoptée en 2026 prévoit un dispositif de quotas pour certaines demandes de changement d'usage.
Les secteurs concernés comprennent notamment :
- Vieux-Nice ;
- Riquier – Port – Mont-Boron ;
- Centre-Ville ;
- plusieurs secteurs de l'Ouest niçois.
L'existence d'un quota signifie qu'une demande ne donne pas automatiquement droit à une autorisation.
Le nombre d'autorisations pouvant être accordées peut être limité dans certains secteurs.
Il est donc fortement recommandé de vérifier la situation actualisée du quartier auprès des services compétents de la Ville de Nice avant d'engager un projet de location saisonnière.
Comment demander un changement d'usage à Nice ?
La première étape consiste à déterminer précisément la situation du logement.
Le propriétaire doit notamment identifier :
- s'il s'agit de sa résidence principale ou secondaire ;
- l'adresse exacte du logement ;
- son usage actuel ;
- le secteur réglementaire dans lequel il se trouve ;
- les éventuelles autorisations déjà attachées au logement ;
- les dispositions du règlement de copropriété.
Lorsque le changement d'usage est nécessaire, la demande doit être effectuée auprès de l'administration compétente selon la procédure en vigueur.
Il est préférable d'effectuer cette démarche avant de commencer l'exploitation touristique du logement.
Changement d'usage et numéro d'enregistrement : est-ce la même chose ?
Non.
C'est une confusion fréquente.
Le numéro d'enregistrement permet d'identifier administrativement un meublé touristique et peut devoir apparaître sur les annonces publiées sur les plateformes.
Le changement d'usage, lui, concerne l'autorisation permettant d'utiliser un logement destiné à l'habitation comme meublé touristique dans les situations où cette autorisation est requise.
Obtenir un numéro d'enregistrement ne signifie donc pas nécessairement que toutes les autres autorisations nécessaires ont été obtenues.
Changement d'usage et changement de destination : quelle différence ?
Ces deux notions sont également différentes.
Le changement d'usage relève de la réglementation concernant l'utilisation des locaux d'habitation.
Le changement de destination relève du droit de l'urbanisme et concerne la destination juridique d'un local.
Selon le projet, les démarches nécessaires peuvent donc être différentes.
En cas de doute sur la situation d'un logement, il est préférable de consulter les services compétents ou un professionnel spécialisé.
Attention au règlement de copropriété
L'autorisation administrative n'est pas le seul élément à vérifier.
Si votre appartement se trouve dans une copropriété, il est également nécessaire de consulter son règlement de copropriété.
Certaines clauses peuvent encadrer l'utilisation des logements ou les activités autorisées dans l'immeuble.
Un propriétaire souhaitant lancer une activité de location saisonnière doit donc examiner à la fois : la réglementation municipale + la situation administrative du logement + le règlement de copropriété.
Les erreurs à éviter avant de mettre son appartement sur Airbnb
Certaines erreurs peuvent compliquer considérablement un projet de location saisonnière.
Parmi les plus fréquentes :
- publier une annonce avant d'avoir vérifié la réglementation ;
- penser qu'un numéro d'enregistrement suffit automatiquement ;
- ne pas distinguer résidence principale et résidence secondaire ;
- ignorer le règlement de copropriété ;
- acheter un appartement uniquement pour Airbnb sans vérifier préalablement si le projet est administrativement possible ;
- se baser sur une ancienne réglementation trouvée sur Internet ;
- ne pas vérifier si le secteur est soumis à des règles particulières.
Quelques vérifications effectuées avant la mise en ligne de l'annonce peuvent éviter beaucoup de difficultés par la suite.
Vous souhaitez investir dans un Airbnb à Nice ?
Si vous envisagez d'acheter un appartement pour le proposer en location saisonnière, ne vous basez pas uniquement sur son potentiel touristique.
Un appartement situé à proximité de la Promenade des Anglais, du Port ou du Vieux-Nice peut sembler particulièrement intéressant pour Airbnb, mais son potentiel de revenus ne doit pas être étudié indépendamment de sa situation réglementaire.
Avant un investissement, il est pertinent d'analyser :
- la réglementation applicable à l'adresse ;
- le règlement de copropriété ;
- la demande touristique du quartier ;
- la capacité d'accueil ;
- les équipements du logement ;
- la saisonnalité ;
- les prix moyens pratiqués ;
- les charges et coûts de gestion.
Cette approche permet d'avoir une vision beaucoup plus réaliste du projet.
B&C Conciergerie accompagne votre projet de location saisonnière
Chez B&C Conciergerie, nous accompagnons les propriétaires dans la préparation et la gestion opérationnelle de leurs locations saisonnières à Nice et sur la Côte d'Azur.
Une fois votre projet de location conforme aux règles applicables à votre logement, nous pouvons prendre en charge :
- la préparation du bien ;
- la création et l'optimisation de l'annonce ;
- les photographies professionnelles ;
- la stratégie tarifaire ;
- la gestion des réservations ;
- la communication avec les voyageurs ;
- le ménage et le linge ;
- les arrivées et départs ;
- la maintenance ;
- le suivi quotidien du logement.
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Vous souhaitez connaître le potentiel de votre logement en location courte durée ? B&C Conciergerie vous propose une estimation personnalisée de votre bien et vous accompagne dans la mise en place de sa gestion locative saisonnière.
Contactez B&C Conciergerie pour échanger sur votre projet et obtenir votre estimation. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou administratif. La réglementation des meublés touristiques pouvant évoluer et certaines règles dépendant de l'adresse et de la situation du logement, il convient de vérifier les dispositions applicables auprès de la Ville de Nice et des administrations compétentes avant toute mise en location.
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